Mật Độ Xây Dựng Là Gì? Tìm Hiểu Quy Định Và Cách Tính Mới Nhất

Mật độ xây dựng là một trong những vấn đề được các gia chủ và những nhà đầu tư quan tâm đến khi tiến hành xây dựng nhà hay căn hộ hoặc biệt thự. Thật vậy, để có thể hoàn thiện một công trình như mong muốn thì ngoài việc sở hữu các mẫu thiết kế nhà thì các gia chủ cần tìm hiểu những thông tin về mật độ xây dựng. Tuy nhiên, không phải ai cũng có thể am hiểu về vấn đề này và nhiều người còn đang thắc mắc mật độ xây dựng là gì? Cách tính mật độ xây dựng ra sao. Tất cả những thông tin đó sẽ có trong bài viết sau đây, hãy cùng chúng tôi theo dõi nhé!

Mật độ xây dựng – một chỉ số quan trọng trong lĩnh vực xây dựng.

Mật độ xây dựng là gì?

Khi xây dựng bất cứ dự án nào thì bắt buộc các gia chủ hoặc những nhà đầu tư phải tìm hiểu kỹ và dựa trên bộ quy chuẩn về thiết kế loại nhà cao tầng và bộ Quy chuẩn về các kỹ thuật để quy hoạch. Đây là một yếu tố đóng vai trò vô cùng quan trọng trong quá trình xây dựng nhà ở, chung cư hay biệt thự… Theo đó, mật độ xây dựng được chia làm 2 loại, đó là loại mật độ xây dựng thuần và mật độ xây dựng gộp.

Mật độ xây dựng thuần là gì?

Mật độ xây dựng thuần thì được hiểu đó là tỷ lệ của diện tích chiếm đất dựa trên tổng số diện tích của các lô đất trong các công trình xây dựng. Chú ý, phần diện tích đất này sẽ không được tính với phần diện tích chiếm đất của một số hạng mục có liên quan của công trình đang chuẩn bị xây dựng.

Mật độ xây dựng nhà phố theo quy định mới hiện nay.

Mật độ xây dựng gộp là gì?

Mật độ xây dựng gộp thì được hiểu là một trong những quy định được tính dựa vào các tỷ lệ diện tích của công trình kiến trúc và dựa vào toàn bộ tổng diện tích của toàn khu đất đang có. Trong đó, phần diện tích của toàn khu đất thường sẽ bao gồm toàn bộ diện tích của cây xanh, với không gian mở, sân đường và bao gồm cả toàn bộ khu vực không xây dựng của công trình.

Phân loại mật độ xây dựng nhà ở theo đặc tính của công trình

Ngoài các quy định cụ thể về khoảng cách trong các công trình, độ lùi công trình… thì đều được thông tin rộng rãi. Do đó, khách hàng hay các nhà đầu tư cần phải chủ động các quy chuẩn có sẵn.

• Mật động xây dựng trong nhà ở.
• Mật độ xây dựng trong nhà phố.
• Mật độ xây dựng trong biệt thự.
• Mật động xây dựng trong chung cư.

Mật độ xây dựng công trình trong nhà ở.

Có thể thấy rằng tất cả các quy định đều được căn cứ xây dựng dựa vào quyết định và thực hiện dựa theo một quy trình rõ ràng. Trong đó thì bảng tra cứu quy định về mật độ xây dựng tối đa của không gian nhà ở và biệt thự sẽ quy định cụ thể như sau.

Mật độ xây dựng được tính như thế nào?

Mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép

Mật độ xây dựng nhà ở riêng lẻ

Mật độ xây dựng thuần tối đa của các ô đất được xây dựng nhà ở liền kề, nhà ở riêng lẻ như là biệt thự, nhà vườn, nhà cấp 4 hay nhà phố… có quy định như sau:

Diện tích trên lô đất (m2/căn nhà)	≤90	100	200	300	500	≥1000
Mật độ xây dựng được tính tối đa (%)	100	80	70	60	50	40

Quy định mới nhất về yếu tố mật độ xây dựng theo Quy chuẩn, Tiêu chuẩn Việt Nam số QCVN 01:2019/BXD được áp dụng từ ngày 1/7/2020 – Mật độ của các lô đất có diện tích ≤90m2 được xây dựng với mật độ lớn hơn từ trước đây.
Chú thích thêm là: Công trình nhà ở riêng lẻ còn phải đảm bảo được hệ số sử dụng đất không vượt quá 7 lần.
Bảng Mật độ xây dựng này có thể thay thế cho bảng Quy định của Mật độ xây dựng dưới đây.

Diện tích trên lô đất (m2/căn nhà)	≤50	75	100	200	300	500	≥1000
Mật độ xây dựng được tính tối đa (%)	100	90	80	70	60	50	40

Bảng này không còn được áp dụng, đây là một Quy định về mật độ xây dựng theo Quy chuẩn năm 2008 và được thay thế bằng một Bảng mật độ xây dựng phía trên.

Mật độ xây dựng thuần tối đa của nhóm công trình nhà chung cư theo diện tích lô đất và chiều cao công trình là như sau:

Mật độ xây dựng thuần tối đa của nhóm công trình nhà ở chung cư.

Mật độ xây dựng thuần cho công trình xây dựng giáo dục, y tế, văn hóa hay chợ

Mật độ xây dựng thuần tối đa của các công trình công cộng như là giáo dục, y tế, văn hóa, thể dục thể thao hay công trình chợ trong các khu vực xây dựng mới là 40%.

Mật độ xây dựng được tính như thế nào?

Mật độ xây dựng thuần các công trình dịch vụ đô thị khác và các công trình có chức năng hỗn hợp

Mật độ xây dựng thuần tối đa của các công trình dịch vụ trong các đô thị khác và các công trình có chức năng hỗn hợp về xây dựng trên lô đất có diện tích ≥3.000m2 thì cần được xem xét tùy theo vị trí trong các khu đô thị và các giải pháp về quy hoạch cụ thể đối với những lô đất đó và sẽ được các cấp có thẩm quyền phê duyệt. Tuy nhiên vẫn phải đảm bảo cho các yêu cầu về khoảng cách tối thiểu giữa các dãy nhà:

• Khoảng cách giữa các cạnh dài của hai dãy nhà có chiều cao là <46m phải đảm bảo được  ≥1.3 chiều cao công trình (≥1/2h) và không được nhỏ hơn <7m. Đối với các công trình có chiều cao khoảng ≥46m thì khoảng cách giữa các cạnh dài của 2 dãy nhà này phải đảm bảo ≥25m;
• Khoảng cách giữa hai đầu hồi của hai dãy nhà thì thường có chiều cao khoảng <46m phải đảm bảo được ≥1/3 chiều cao của công trình (≥1/3h) và không được <4m. Đối với những công trình có chiều cao từ ≥46m thì khoảng cách giữa hai đầu hổi của hai dãy nhà này phải đảm bảo được ≥15m;
• Đối với các dãy nhà có bao gồm phần đế của công trình và cả các tháp cao ở phía trên thì các quy định về khoảng cách tối thiểu đến các dãy nhà đối diện này được áp dụng riêng đối với những phần đế công trình và đối với phần tháp cao ở phía trên theo các tầng cao xây dựng tương ứng của mỗi phần tính từ mặt đất (cốt vỉa hè);
• Nếu như dãy nhà có độ dài của cạnh dài và các phần độ dài của đầu hồi tính bằng nhau. Mặt tiền thường sẽ tiếp giáp với đường giao thông lớn nhất trong số các đường tiếp giáp với lô đất và đó dược hiểu là cạnh dài của ngôi nhà;

Đồng thời bạn nên đảm bảo khoảng lùi công trình theo quy định như sau:

Khoảng lùi được quy định của các công trình.

Đồng thời với mật độ xây dựng tối đa thì cần phải phù hợp với quy định xây dựng giống như trong bảng mật độ xây dựng thuần tối đa của nhóm nhà dịch vụ khu đô thị và căn nhà sử dụng hỗn hợp theo phần diện tích lô đất và chiều cao công trình như trong bảng dưới đây.

Mật độ xây dựng thuần tối đa của một nhóm nhà dịch vụ đô thị và loạinhà sử dụng hỗn hợp theo diện tích lô đất và chiều cao.

Đối với những công trình dịch vụ ở đô thị và các công trình có chức năng hỗn hợp xây dựng trên các lô đất có diện tích <3.000m2. Sau khi trừ đi một phần đất đảm bảo khoảng lùi diện tích theo quy định tại bảng trên, trên phần đất còn lại được phép xây dựng với khoảng mật độ 100%. Tuy nhiên, vẫn có thể phải đảm bảo các yêu cầu về khoảng cách tối thiếu giữa các dãy nhà và cũng đảm bảo diện tích chỗ để xe theo quy định.

Với các lô đất có diện tích nằm giữa các giá trị trong bảng mật độ thuần xây dựng công trình

Gồm công trình nhà ở, yếu tố mật độ xây dựng thuần của nhóm chung cư; mật độ xây dựng nhóm nhà với dịch vụ đô thị và sử dụng các chức năng hỗn hợp được xác định theo công thức sau:

Mi = Ma – (Si – Sa) x (Ma – Mb) : (Sb – Sa)

Trong đó:

+ Si là diện tích của lô đất I (m2);

+ Sa là diện tích của lô đất a (m2), bằng không gian diện tích giới hạn dưới so với I trong các bảng mật độ xây dựng công trình nhà ở, nhóm công trình nhà chung cư, nhóm nhà dịch vụ khu đô thị và hỗn hợp.

+ Sb là diện tích của lô đất b (m2), bằng phần diện tích giới hạn trên so với i trong các bảng mật độ xây dựng công trình nhà ở, nhóm nhà chung cư, các nhóm nhà dịch vụ đô thị và hỗn hợp.

+ Mi là mật độ xây dựng thuần tối đa được cho phép của lô đất có diện tích i (m2).

+ Ma là mật độ xây dựng thuần tối đa được cho phép của lô đất có diện tích a (m2).

+ Mb là mật độ xây dựng thuần tối đa được cho phép của lô đất có diện tích b (m2).

Trong trường hợp những nhóm công trình là một tổ hợp công trình với nhiều loại chiều cao khác nhau, có quy định về mật độ xây dựng tối đa được áp dụng theo chiều cao trung bình.

Mật độ xây dựng công trình nhà ở phải căn cứ theo hạng mục cụ thể.

Đối với tổ hợp công trình bao gồm phần đế công trình và tháp cao phía trên

Các quy định về khoảng lùi của công trình, khoảng cách tối thiểu đến các dãy nhà đối diện cũng như mật độ xây dựng cũng được áp dụng riêng đối với phần đề của công trình và đối với các phần tháp phía trên theo tầng cao xây dựng tương ứng tính từ dưới mặt đất (cốt vỉa hè).

Ví dụ cụ thể là: Trên lô đất rộng 10.000m2, công trình là một tổ hợp gồm phần đế cao 16m, và các tháp cao phía trên cao 46m. Đối với những căn nhà ở chung cư, thì mật độ xây dựng tối đa cho phép đối với phần đế là khoảng 65%, đối với tháp cao phía trên là vào khoàng 41% (được tính theo hình chiếu bằng của công trình trên mặt đất). Đối với những công trình dịch vụ đô thị khác và các công trình sử dụng hỗn hợp, mật độ xây dựng tối đa được cho phép tương ứng với các phần trên là 70% và 46%.

Mật độ xây dựng thuần với đất xây dựng nhà máy, kho tàng

Mật độ xây dựng thuần đối với nhà máy và kho tang.

Mật độ xây dựng gộp (brut – tô)

Mật độ xây dựng gộp tối đa được cho phép của đơn vị nhà ở là 60%

Mật độ xây dựng gộp tối đa của các khu du lịch cũng như nghỉ dưỡng tổng hợp (resort) là khoảng 25%

Mật độ xây dựng gộp tối đa trong các khu công viên công cộng là 5%.

Mật độ xây dựng gộp tối đa của các khu cây xanh chuyên dụng (đã bao gồm cả sân gôn), các vùng bảo vệ môi trường tự nhiên được quy định dựa trên chức năng và các quy định pháp lý có liên quan, nhưng cũng không quá 5%

Mật độ xây dựng gộp tối đa của toàn khu công nghiệp và tiểu thủ công nghiệp là khoảng 50%.

Tỷ lệ đất trồng cây xanh trong các lô đất xây dựng công trình

Trong các lô đất dùng để xây dựng công trình, dù là các căn biệt thự hay nhà cấp 4 hoặc các công trình nhà ở khác, phải đảm bảo các quy định về tỷ lệ tối thiểu đất trồng cây xanh như ở trong bảng dưới đây:

Tỷ lệ diện tích đất trồng cây xanh trong các khu đô thị.

Các quy định về mật độ áp dụng riêng với nhà phố.

Kích thước lô đất quy hoạch xây dựng công trình nhà ở nói chung

– Kích thước của lô đất được quy hoạch xây dựng công trình nhà ở được xác định cụ thể theo các nhu cầu và tùy thuộc vào đối tượng sử dụng, phù hợp với các giải pháp tổ chức thiết kế không gian và phải được quản lý theo các quy định về quản lý xây dựng của khu vực lập quy hoạch.

– Lô đất xây dựng công trình nhà ở trong các khu nhà ở quy hoạch xây dựng mới, khi tiếp giáp với những con đường phố có lộ giới ≥20m, thì phải đồng thời đảm bảo các yêu cầu về kích thước tối thiểu như sau:

+ Diện tích của lô đất xây dựng công trình nhà ở gia đình ≥45m2.

+ Bề rộng của lô đất xây dựng công trình nhà ở ≥5m.

+ Chiều sâu của lô đất xây dựng công trình nhà ở ≥5m.

– Lô đất xây dựng công trình nhà ở trong các khu ở quy hoạch xây dựng mới, khi tiếp giáp với con đường phố có lộ giới <20m, thì phải đồng thời đảm bảo các yêu cầu về kích thước tối thiểu như sau:

+ Diện tích của lô đất xây dựng công trình nhà ở gia đình ≥36m2.

+ Bề rộng của lô đất xây dựng công trình nhà ở ≥4m2.

+ Chiều sâu của lô đất xây dựng công trình nhà ở ≥4m2.

– Chiều dài tối đa được phép của một dãy nhà liên kế hoặc riêng lẻ có cả hai mặt tiếp giáp với các tuyến đường cấp đường chính trong khu vực trở xuống là 60cm. Giữa các dãy nhà phải được bố trí đường giao thông phù hợp với các quy định về quy hoạch mạng lưới về đường giao thông hoặc phải được bố trí đường đi bộ với về rộng tối thiểu là 4m.

Phần nhà được phép nhô ra quá chỉ giới đường đỏ trong trường hợp chỉ giới xây dựng trùng với chỉ giới đường đỏ

– Chỉ giới xây dựng là một đường giới hạn cho phép xây dựng nhà và công trình trên lô đất.

– Chỉ giới đường đỏ là một đường ranh giới phân định giữa phần lô đất để xây dựng các công trình và phần đất được dành cho những con đường giao thông hoặc các công trình kỹ thuật hạ tầng.

Các bộ phận cố định của nhà

– Trong khoảng không từ phía mặt vỉa hè lên tới độ cao khoảng 3,5m thì mọi bộ phận của nhà đều không được nhô quá chỉ giới đường đỏ và trừ các trường hợp sau:

+ Đường ống đứng thoát nước mưa ở các mặt ngoài nhà: được phép vượt qua yếu tố đường đỏ không quá 0.2m và phải đảm bảo được tính mỹ quan của công trình.

+ Từ độ cao 1m (tính từ mặt via hè) trở lên, thì các bậu cửa, gờ chỉ, các bộ phận trang trí được phép vượt đường đỏ không quá 0,2m.

– Trong khoảng không từ độ cao khoảng 3,5m (so với  mặt vỉa hè) trở lên, thì các bộ phận cố định của nhà như ô văng, sê nô, ban công hay mái đua… nhưng không áp dựng đối với mái đón và mái hè được vượt quá chỉ giới đường đỏ theo những điều kiện sau:

+ Độ vươn ra (được đo từ chỉ giới đường đỏ cho tới mép ngoài cùng của phần nhô ra), phải tùy thuộc chiều rộng lộ giới, không được lớn hơn giới hạn đã được quy định ở bảng sau:

Chiều rộng của lộ giới (m)	Độ vươn ra tối đa Amax (m)
Dưới 7m	0
7÷12	0,9
>12÷15	1,2
>15	1,4

Đồng thời cũng phải nhỏ hơn chiều rộng của vỉa hè ít nhất 1m, phải đảm bảo được các quy định về an toàn lưới điện và phải tuân thủ quy định về quản lý xây dựng áp dụng cụ thể cho các khu vực:

+ Vị trí độ cao và các độ vươn ra cụ thể của ban công phải được thống nhất hoặc tạo được nhịp điệu trong hình thức của công trình kiến trúc và phải tạo được không gian kiến trúc cảnh quan trong từng cụm nhà cũng như trong cả tổng thể toàn khu vực.

+ Vị trí của độ cao và độ vươn ra cụ thể của ban công phải được thống nhất hoặc tạo được nhịp điệu trong hình thức của công trình kiến trúc, tạo được không gian kiến trúc cảnh quan trong từng cụm nhà cũng như ở trong tổng thể toàn khu vực.

+ Trên phần nhô ra thì chỉ được làm ban công, không được che chắn hay tạo thành lô gia hay buồng.

– Phần ngầm dưới mặt đất thì mọi bộ phận ngầm dưới mặt đất của ngôi nhà đều không được vượt quá yếu tố chỉ giới đường đỏ.

– Mái đón hay mái hè phố: khuyến khích việc xây dựng hệ thống mái hè phục vụ cộng đồng để tạo điều kiện thuận lợi cho người đi bộ, mái đón hay mái hè phố phải:

Mái đón là hệ thống mái che của cổng, được gắn vào tường nhà và đua ra tới cổng vào nhà hoặc che một phần đường đi từ hè, từ đường vào nhà.

Mái hè phố là hệ thống mái che gần vào tường nhà và có tác dụng che phủ một đoạn vỉa hè.

+ Được thiết kế cho cả dãy phố hoặc là cụm nhà, đảm bảo tạo tính cảnh quan đô thị.

+ Đảm bảo tuân thủ các quy định chuẩn về phòng cháy chữa cháy.

+ Ở độ cao cách mặt vỉa hè từ 3,5m trở lên, phải đảm bảo mỹ quan đô thị.

+ Không được vượt quá chỉ số giới đường đỏ.

+ Bên trên mái đón và mái hè phố không được sử dụng vào bất cứ việc gì khác như làm ban công, sân thượng hay sân bày chậu cảnh…

Phần nhô ra không cố định

– Cánh cửa thường ở độ cao từ mặt hè lên đến 2,5m các cảnh cửa (trừ cánh cửa thoát nạn nhà công cộng) khi mở ra thì không được vượt quá chỉ giới đường đỏ.

– Các quy định về các bộ phận nhà được phép nhô ra đã được nêu cụ thể trong bảng sau:

Quy đinh được phép nhô ra của công trình nhà ở.

Phần nhà được xây dựng vượt quá chỉ giới xây dựng trong trường hợp đường chỉ giới xây dựng lùi vào sau chỉ giới đường đỏ.

– Không có bộ phận nào của nhà ở vượt quá chỉ giới đường đỏ.

– Các bộ phận của công trình sau đây được phép vượt quá yếu tố chỉ giới xây dựng trong các trường hợp sau:

+ Bậc thềm, vệt dắt xe và bậu cửa, gờ chỉ, cách cửa, ô văng hay mái đua, mái đón và móng nhà.

+ Riêng ban công được nhô quá chỉ giới xây dựng không quá khoảng 1,4m và không được che chắn tạo thành buồng hay là lô gia.

Quan hệ với các công trình bên cạnh

Các công trình không được vi phạm các ranh giới:

– Không bộ phận nào của ngôi nhà kể cả các thiết bị, đường ống, hay phần ngầm dưới đất (móng, đường ống) được vượt quá ranh giới với các lô đất bên cạnh.

– Không được xả nước mưa, nước thải các loại (kể cả nước ngưng tụ của hệ thống máy lạnh), khí bụi và khí thải sang nhà bên cạnh.

Mật độ xây dựng biệt thự đơn lập tối đa được tính 50%

Theo đó thì đối với loại biệt thự: mật độ xây dựng tối đa không quá 50% đối với đơn lập, và không quá 55% đối với song lập, quy mô tầng cao tối đa là 3 tầng.
Đối tượng điều chỉnh được áp dụng là tất cả các công trình thuộc các dự án nhà ở đã có quy hoạch chi tiết xây dựng vowis tỷ lệ 1/500 và các dự án phân lô hộ lẻ được duyệt trong khu chức năng là các khu dân cư hiện hữu theo quy hoạch chi tiết xây dựng với tỷ lệ 1/2000 và các dự án nhà ở đã được các cơ quan có thẩm quyền giao đất trước ngày NĐ 181 có hiệu lực và đã được các cấp tách, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Cũng theo quy định mới này thì các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc sau khi điều chỉnh không được vượt quá các nội dung đã được quy định như sau:

Dạng nhà biệt thự – mật độ xây dựng biệt thự
a. Mật độ xây dựng tối đa:
– Đối với các hình thức biệt thự đơn lập thì mật độ là 50%.
– Đối với hình thức biệt thự song lập thì mật độ xây dựng là 55%.
b. Tầng cao tối đa:
Quy mô cả tầng cao nhà biệt thự: tối đa là 3 tầng (không bao gồm tầng lửng, tầng hầm. Có bao gồm các tầng nửa hầm, tầng áp mái và mái che cầu thang).
Mật độ xây dựng nhà liền kề
a. Mật độ xây dựng tối đa:
– Mật độ xây dựng nhà liền kế tối đa được áp dụng theo bảng dưới đây:

Diện tích của lô đất (m2/căn nhà)	75	100	200	300	500	1000
Mật độ xây dựng tối đa được phép (%)	90	85	80	75	70	65

– Trường hợp các lô đất tiếp giáp với 2 đường trở lên thì có mật độ xây dựng được tăng thêm không quá 5% (trừ những trường hợp diện tích lô đất dưới 50m2).
b. Tầng cao tối đa:
– Quy mô của tầng cao nhà liền kề phố: theo bản đồ quy hoạch chi tiết xây dựng với tỷ lệ 1/500 được các cấp thẩm quyền phê duyệt (không bao gồm các tầng hầm, tầng lửng. Có bao gồm cả tầng nửa hầm, tầng áp mái và mái che cầu thang).
Dạng nhà liên kế có sân vườn
a. Mật độ xây dựng tối đa:
– Áp dụng theo bảng dưới đây (Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 03/04/2008 của Bộ Xây dựng về việc ban hành các Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng).

Diện tích của lô đất (m2/căn nhà)	100	200	300	500	≥ 1.000
Mật độ xây dựng tối đa được tính (%)	80	70	60	50	40

1. Tầng cao tối đa:
   – Quy mô tầng cao của nhà liền kề có sân vườn: theo bản đồ các quy hoạch chi tiết xây dựng với tỷ lệ 1/500 được các cấp thẩm quyền phê duyệt (không kể các loại tầng lửng, tầng hầm, kể cả tầng nửa hầm, tầng áp mái và mái che cầu thang).
   – Trường hợp công trình có thêm tầng hầm (thì số tầng phía trên không thay đổi so với quy hoạch chi tiết xây dựng với tỷ lệ 1/500 đã được phê duyệt), phải đảm bảo theo các quy định sau:
   + Phần nổi của tầng hầm (tính đến từ sàn tầng trệt) không quá 1,2m so với cao độ của vỉa hè hiện hữu ổn định.
   + Vị trí của đường xuống hầm (ramp dốc) cách các ranh lộ giới tối thiểu 3m.
   c. Chiều cao tối đa:
   – Cao độ chuẩn tại các vị trí diềm mái công trình (trong các trường hợp công trình xây dựng có mái ngói) hoặc tại những vị trí sàn mái tầng trên cùng (trong trường hợp công trình xây dựng theo hình thức của mái bằng) và chiều cao tối đa của công trình (tại đỉnh mái ngói hoặc mái che cầu thang) sẽ được các cơ quan cấp phép xây dựng xem xét cụ thể trên cơ sở các số liệu đã được quy định theo bản đồ của QHCT xây dựng với tỷ lệ 1/500 được duyệt, thực tế của xây dựng, đảm bảo phải phù hợp với các quy định hiện hành và tạo được sự đồng bộ với các công trình lân cận.

Làm thế nào để tính được mật độ xây dựng nhà phố nhanh và chính xác?

Việc tính mật độ xây dựng thì khá phức tạp, do đó để có thể thực hiện chuẩn chỉnh, nhanh chóng. Các bạn có thể nhờ đến sự trợ giúp những các công ty xây dựng. Những kiến trúc sư đa tài sẽ giúp cho bạn lên ý tưởng và thiết kế bản vẽ chi tiết. Bản vẽ phối cảnh 3D hay tính mật độ xây dựng… để tạo nên một ngôi nhà hoàn hảo và tiết kiệm nhất cho gia chủ.

Các gia chủ cũng có thể lựa chọn rất nhiều các mẫu thiết kế nhà mặt phố khác nhau. Để xây dựng nên một ngôi nhà có công năng hoàn hảo và chất lượng cho gia đình sinh sống.

Vì sao người mua căn hộ chung cư cần quan tâm tới mật độ xây dựng chung cư?

Diện tích khu đất xây dựng hiện nay ngày càng eo hẹp, nhất là trong những khu đất ở các vị trí đắc địa tại thành phố lớn. Mỗi mét vuông đất có thể lên tới hàng trăm triệu đồng nên việc tận dụng quỹ diện tích đất xây dựng tại chung cư mang tới nguồn lợi nhuận lớn hơn cho các nhà đầu tư. Vì thế mà mật độ xây dựng chung cư luôn được các nhà đầu tư đẩy lên khá cao.

Mật độ xây dựng chung cư.

Mật độ xây dựng chung cư quá cao thì sẽ không có lợi cho những người mua chung cư bởi về lâu dài, trong quá trình sử dụng sẽ rất dễ xảy ra các bất cập phát sinh. Mật độ xây dựng chung cư quá cao thì sẽ đồng nghĩa với quỹ đất trống bị giảm xuống và dẫn tới các tiện ích công cộng như tiểu cảnh, lối đi, sân chung, trong khu vực an toàn phòng cháy chữa cháy đều bị cắt giảm. Chất lượng cuộc sống của những cư dân sinh sống tại các dự án của công trình này sẽ giảm sút đi đáng kể. Ngược lại thì nếu mật độ xây dựng chung cư thấp thì phần diện tích xây dựng công cộng cũng sẽ đầy đủ hơn.

Mật độ xây dựng chung cư thấp thì các phần diện tích xây dựng công cộng cũng sẽ đầy đủ hơn.

Những lợi ích khi chọn mua chung cư có mật độ xây dựng thấp

Dự án nhà ở chung cư mà bạn chọn mua có tỷ lệ mật độ xây dựng thấp thì sẽ đồng nghĩa với việc các tiện ích nội khu, trang trí, cảnh quan và không gian cây xanh đầy đủ và sẽ được đảm bảo hơn. Thiết kế diện tích của căn hộ chung cư sẽ được bố trí hợp lý với nhiều không gian thoáng hơn. Đặc biệt là khi có sự cố xảy ra tại các chung cư thì khu vực dự án của công trình có mật độ xây dựng thấp các lối thoát hiểm, hành lang rộng hơn thì sẽ dễ dàng thoát nạn hơn. Khả năng lưu thông khi có sự cố cũng sẽ được tăng lên, đảm bảo sự an toàn cho cuộc sống của những người dân sử dụng.

Tóm lại là trước khi mua căn hộ chung cư, ngoài yếu tố về giá thành, thiết kế và chất lượng, chủ đầu tư uy tín thì bạn cũng nên chú ý đến tiêu chí mật độ xây dựng chung cư để có thể đánh giá giá tiện ích trong khu vực mà mình sinh sống. Ngoài ra bạn cần lưu ý rằng mật độ xây dựng chung cư thường sẽ tỷ lệ nghịch với độ cao tòa nhà.

Mật độ xây dựng theo quy chuẩn có ý nghĩa gì?

Vậy chỉ số của mật độ xây dựng có ý nghĩa như thế nào trong quá trình xây dựng hiện nay? Trước tiên, thì chúng ta có thể khẳng định hệ số sử dụng đất và mật độ xây dựng là hai chỉ số quan trọng hàng đầu trong quá trình xây dựng.

Mật độ này sẽ là một công cụ trực quan nhất để cho ta so sánh tỷ lệ quỹ đất sử dụng cho sinh hoạt dân cư nói chung. Mật độ theo quy chuẩn xây dựng sẽ đảm bảo cho việc cộng đồng có không gian sinh hoạt khoa học, vừa thoáng đãng, trong lành và bảo vệ sức khỏe vừa phục vụ được các tiện ích cũng như nhu cầu chung. Dần dần thì mật độ quy chuẩn xây dựng đã là một phương tiện phản ánh giá trị các đô thị và các dự án khu dân cư hiện nay.

Hiện nay thì nhu cầu chọn mua đất cũng như nhà ở của số đông người sử dụng đang muốn nhắm vào khi đất nào ở mật độ càng thấp càng tốt. Vậy đất ở mật độ thấp nghĩa là gì? Khái niệm này là để nói đến các khu vực không chỉ ít dân cư mà còn phải có số lượng của công trình phục vụ nhu cầu ăn ở và sinh hoạt khoa học. Thay vì xây dựng nhiều nhà ở và các khu vực đó còn được xây hồ điều hòa, quảng trường và các khu vui chơi giải trí nói chung.

Ngoài ra, thì theo Luật Xây dựng hiện nay, bạn sẽ bị phạt hành chính nếu như bạn vi phạm mật độ xây dựng. Vì lý do này mà chúng ta nên có hướng điều chỉnh mật độ xây dựng sao cho hợp lý và tuân theo đúng giấy phép xây dựng được cấp.

Tiêu chuẩn để chọn dự án đất hợp lý – mật độ xây dựng theo quy chuẩn

Để có thể lựa chọn một dự án bất động sản hợp với nhu cầu không phải là một điều dễ dàng. Bạn cần lưu ý đến những tiêu chí nhất định dưới đây để dự án đầu tư có khả năng sinh lợi và có thể đáp ứng nhu cầu tốt nhất:

• Dự án công trình nhà ở, xưởng, nhà phố phải có tính thanh khoản cao đang trong giai đoạn phát triển và đang tăng giá thì nên đầu tư. Nếu như thị trường tập trung vào sản phẩm đất nền thì bạn nên hạn chế đầu tư vì khả năng thanh khoản thấp và ngược lại. Tránh né những dự án có tính cạnh tranh cao vì rất dễ sinh rủi ro.
• Sản phẩm bất động sản phải được thiết kế theo đúng tiêu chuẩn an toàn kỹ thuật. Đối với việc mua nhà để định cư hay để đầu tư vào hạng mục nhà ở thuộc các dự án công trình khu đô thị hay khu dân cư,… thì cần đảm bảo được các yếu tố thiết kế như: chất lượng đạt chuẩn của bộ xây dựng và có hệ thống báo cháy tự động hay cửa thoát hiểm,… Đặc biệt, trong những dự án chung cư thì mật độ xây dựng chung cư là yếu tố không thể bỏ qua. Mật độ xây dựng chung cư quá cao thì đồng nghĩa với quỹ đất trống bị giảm xuống khiến các cho các tiện ích công cộng như tiểu cảnh và các lối đi,…đều bị giảm đi. Vì thế, bạn nên chọn những chung cư có mật độ xây dựng chung cư thấp là tốt nhất.
• Vị trí dự án tiềm năng và thuận lợi: “Nhất cận thị, nhị cận giang và tam cận lộ” có lẽ là một tiêu chuẩn đầy đủ cho một dự án đất tiềm năng nhất. Dự án bất động sản gần với những nơi diễn ra hoạt động giao thương, trong khu thành thị, khu kinh doanh và dịch vụ sầm uất tạo động lực phát triển càng cao. Hầu hết thì các nhà đất ở khu vực cận thị đều có xu hướng tăng giá và rất khan hiếm. Ngoài ra, thì ý nghĩa về mặt phong thủy, thế đất đẹp cũng là yếu tố rất quan trọng khi “cận giang”. Tình trạng giao thông tại các dự án đầu tư thuận tiện và đường xá hợp lý với yếu tố “cận lộ”.
• Ưu tiên các giá trị đất hơn là giá trị xây dựng: Tốc độ của quá trình đô thị hóa tỉ lệ thuận với giá đất. Những khu vực có tốc độ đô thị hóa càng cao thì giá đất sẽ càng được tăng mạnh. Tuy nhiên không phải không có các trường hợp ngoại lệ mà bạn cần phải cân nhắc kỹ lưỡng trước khi quyết định đầu tư. Đối với bất cứ dự án nào cũng đều sẽ có thể xảy ra rủi ro, trục trặc và bất trắc.
• Hạ tầng giao thông ổn định và ngày càng được hoàn thiện hơn: Giao thông thuận lợi thì cuộc sống sinh hoạt cũng sẽ trở nên dễ dàng, kéo theo nhiều hoạt động phát triển và các dự án càng đáng được đầu tư.
• Tính pháp lý phải rõ ràng về dự án và chủ đầu tư uy tín: Một bất động sản tốt thì sẽ thu hút được nhiều chủ đầu tư. Họ sẽ khó mà bỏ qua một vị trí đặc địa và một “miếng mồi ngon” để đầu tư. Điều này cũng sẽ đảm bảo tính uy tín cho dự án nhưng cũng gây nên những khó khăn, rắc rối cho các nhà đầu tư khi tìm hiểu. Nhưng dù rắc rối đến đâu thì các nhà đầu tư cũng phải nên tìm hiểu thật rõ ràng với đơn vị chủ đầu tư và những vấn đề pháp lý khi ký hợp đồng.

Hiểu được nhu cầu muốn tìm hiểu về yếu tố mật độ xây dựng trong lĩnh vực xây dựng của quý khách hàng. Bài viết trên đây vừa nêu ra các khái niệm, cách tính mật độ xây dựng và những lưu ý khi đầu tư vào những khu đất, những công trình xây dựng có mật độ xây dựng thấp. Hy vọng bài viết trên đây sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về mật độ xây dựng. Cảm ơn quý khách đã theo dõi và đọc bài viết trên.